Die gebrauchte Immobilie
Was Sie vor dem Kauf dringend beachten sollten
Mietrecht & WEG-Recht
Die Zinsen sind günstig und viele Menschen haben die Chance, ihren Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. Daher boomt der Markt mit „gebrauchten“ Immobilien.
Dabei sind viele Dinge zu beachten, von der Finanzierung über die Besichtigung bis zum Termin beim Notar.
Der erste Gang sollte daher derjenige zur Bank sein, um den individuellen Finanzierungsrahmen ermitteln zu können. Dabei wird es eine Rolle spielen, ob mehr oder weniger Eigenkapital zur Verfügung steht.
Grundsätzlich kann der Kaufpreis einer Immobilie zu 100 % finanziert werden. Jedoch gilt: je mehr Geld man sich von der Bank „leihen“ muss, desto höher fällt nicht nur die Darlehensrate, bestehend aus Zins- und Tilgungsbetrag aus, die anschließend zu zahlen ist, sondern es erhöht sich auch das Risiko, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist – welche in der Regel 10-20 Jahre beträgt – die Darlehensrate nicht mehr bedient werden kann, wenn die Zinsen gestiegen sind und sich hierdurch die gesamte Rate erhöht. Nehmen Sie daher fundierten Rat eines Bankberaters in Anspruch.
Ist der finanzielle Rahmen einmal abgesteckt, kann auf die Suche nach einer Immobilie gegangen werden.
Bei Gefallen einer Immobilie sollte in jedem Fall, entweder zusammen mit dem Makler und/oder dem Eigentümer der Immobilie eine Besichtigung durchgeführt werden. Lassen Sie sich hierbei Zeit. Besichtigen Sie die Immobilie, wenn möglich, auch mehrfach. Nehmen Sie sich einen Zeugen mit! Fragen Sie was sie interessiert!
Bei der Besichtigung ist auf den Gesamtzustand zu achten. Besonderes Augenmerk sollten Sie darauf legen, ob die Immobilie Feuchtigkeitserscheinungen zeigt. Führen Sie die Besichtigung mit „allen Sinnen“ durch. Feuchtigkeit zeigt sich häufig als erstes durch einen modrigen, muffigen Geruch. Seien Sie daher skeptisch, wenn bei der Besichtigung alle Fenster offen sind, Wände oder Decken frisch gestrichen/verputzt, Fußböden herausgenommen wurden oder die Heizung auf „vollen Touren“ läuft.
Wenn Sie Zweifel am Zustand der Immobilie haben, lohnt sich die Investition, zusammen mit einer sachkundigen Person, beispielhaft einem Architekten oder Bauunternehmer, die Immobilie zu besichtigen und auf Mängel zu überprüfen.
Machen Sie sich bewusst, dass sich der Zustand einer Immobilie, den sie erwarten dürfen, auch nach deren Alter richtet. Was bei einem Neubau ein Mangel ist, ist es noch lange nicht bei einem Altbau. Für den Begriff des Mangels gelten grundsätzlich die baujahrspezifischen technischen Regeln.
Die sorgfältige Besichtigung ist wichtig, denn beim anschließenden Kauf der Immobilie von einer Privatperson wird nahezu immer die Gewährleistung ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass sie Mängel nicht geltend machen können, es sei denn, diese wurden Ihnen vorsätzlich verschwiegen. Hier liegt die Beweislast beim Käufer.
Dies bedeutet auch, dass sie Vereinbarungen über vorhandene Mängel in den Notarvertrag hineinschreiben sollten.
Im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag ist auch zu beachten, dass sogenannte Nebenabreden, insbesondere über den Preis und Zubehör der Immobilie, im Notarvertrag zu dokumentieren sind. Außerhalb des Notarvertrages geschlossene Vereinbarungen können den Kaufvertrag insgesamt nichtig machen, was im Zweifelsfall bedeutet, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist.
Kauf bricht nicht Miete!
Dieser in § 566 BGB vom Gesetzgeber festgehaltene Grundsatz führt häufig zu dem sprichwörtlich „bösen Erwachen“ nach dem Erwerb eines Hauses, da vielen nicht bekannt ist, dass die Veräußerung einer Immobilie nicht zur Beendigung der Mietverhältnisse führt. Vielmehr tritt der Erwerber unabhängig davon, ob er die Immobilie gekauft hat oder auf andere Weise Eigentümer wurde (beispielsweise durch eine Erbschaft) an die Stelle des vormaligen Eigentümers und Vermieters. Die Regelung gilt sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und andere Räume. Mieter sollen grundsätzlich davor geschützt werden, bei einer Veräußerung der Immobilie ihre Rechte an den Mieträumen zu verlieren. Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag gehen vom vormaligen auf den neuen Eigentümer über.
Der Käufer unterliegt beim Kauf eines Einfamilienhauses in aller Regel aber keiner sogenannten Kündigungssperrfrist. Wenn er Eigenbedarf geltend macht und diesen nachvollziehbar begründen kann, kann er ein Mietverhältnis unter Einhaltung ordentlicher Kündigungsfristen kündigen. Hier ist Vorsicht geboten, da ein vorgeschobener Eigenbedarf zu nicht unerheblichen Schadensersatzforderungen des gekündigten Mieters führen kann.
Anders verhält es sich beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Hier kann es unter gewissen Voraussetzungen eine Kündigungssperrfrist geben. Dies soll verhindern, dass Mietwohnungen alleine durch die Umwandlung in Wohnungseigentum zu Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke missbraucht werden.
Auch die Verkaufsabsicht stellt kein berechtigtes Interesse des Vermieters bzw. vormaligen Eigentümers im Sinne des § 573 BGB dar und damit keinen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses. Lediglich in Ausnahmefällen ergibt sich die Möglichkeit einer sogenannten Verwertungskündigung für den Alteigentümer, Voraussetzung ist jedoch, dass der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses ein faktisches Verkaufshindernis darstellt. Ein solches Verwertungshindernis wird nur dann anerkannt, wenn der Verkauf eines Einfamilienhauses nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre. Hier muss im Einzelfall abgewogen werden, ob der Verkäufer tatsächlich unangemessen benachteiligt ist.
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